Budget 2027 : amortissement LMNP plafonné, ce qui change
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Ce qui a été présenté le 1er octobre 2026
Le jeudi 1er octobre 2026, le gouvernement a présenté en Conseil des ministres le projet de loi de finances pour 2027. Selon Le Moniteur, ce texte prévoit 43 milliards d’euros de « mesures de redressement » pour atteindre un objectif de déficit de 5 % en 2027. Parmi les mesures qui touchent les bailleurs figure un plafonnement de l’amortissement que les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déduisent de leurs loyers. Il s’agit d’un projet de loi : il n’est pas voté et peut être modifié pendant le débat parlementaire.
D’après Batiweb, l’examen du texte à l’Assemblée nationale devait démarrer le 13 octobre. À la date du 26 octobre, des amendements ont pu être déposés ou adoptés, et la version définitive de la mesure ne sera connue qu’au terme de la procédure budgétaire. Les éléments ci-dessous décrivent donc le projet tel qu’il a été présenté, et non une règle applicable.
Le mécanisme envisagé pour les meublés
Selon un article de JeChange publié le 4 octobre 2026, le projet limiterait chaque année l’amortissement déductible à un pourcentage de la valeur amortissable du logement, terrain exclu, avec un montant maximal par foyer fiscal. Le plafond serait plus bas pour les meublés de tourisme. Ces chiffres proviennent pour l’instant de la presse et doivent encore être confrontés au texte officiel : nous ne les reprenons pas ici pour éviter toute erreur.
Toujours selon JeChange, un autre changement compte autant que le plafond lui-même. Aujourd’hui, la part d’amortissement non déduite dans l’année se reporte sans limite de durée. Avec le projet, la fraction qui dépasse le plafond ne serait plus reportable : elle serait perdue. Resteraient hors du plafond les résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, les Ehpad et les établissements de soins de longue durée. La mesure s’appliquerait dès les revenus de 2027.
Ce que cela change pour un projet de rénovation locative
Si vous prévoyez de rénover ou de meubler un appartement pour le louer en meublé, votre calcul de rentabilité repose en partie sur l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier. Un plafond annuel sans report pourrait réduire cet avantage, d’autant plus que la valeur amortissable est élevée. Il est donc utile de refaire vos simulations avec deux hypothèses : les règles actuelles et celles du projet, en intégrant le coût des travaux, le loyer visé et la durée de vacance pendant le chantier.
Évitez toutefois de décider dans la précipitation, qu’il s’agisse d’accélérer un chantier ou de l’abandonner : le texte peut encore évoluer. Faites valider votre situation par votre expert-comptable ou votre conseiller fiscal, seul à même de chiffrer l’impact sur votre foyer. De notre côté, un devis détaillé poste par poste (cloisons en placo, carrelage, revêtements, aménagements) facilite ce travail d’analyse et vous permet d’ajuster le périmètre des travaux selon le résultat.
Préparer vos travaux à Lyon et dans la région
Nos équipes interviennent sur les appartements locatifs à Lyon, dans le Rhône, l’Ain, l’Isère et la Loire. Le délai d’intervention est précisé au devis, ce qui vous aide à caler le chantier avec la libération du logement et la date de remise en location. Le paiement suit l’avancement réel des travaux, aucun supplément n’est facturé sans information préalable ni validation du nouveau montant, et nos travaux sont couverts par l’assurance décennale prévue à l’article 1792 du Code civil.
Pour disposer d’un chiffrage précis à intégrer dans vos simulations, demandez un devis gratuit et sans engagement. Il vous donnera une base claire pour arbitrer votre projet une fois le texte budgétaire définitivement adopté.
Questions fréquentes
Le plafonnement de l’amortissement LMNP est-il voté ?
Non. À la date du 26 octobre 2026, le plafonnement figure dans le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre en Conseil des ministres. Le texte est en cours d’examen au Parlement, où son examen à l’Assemblée nationale devait commencer le 13 octobre. Il peut être modifié par amendement avant son adoption définitive.
À partir de quand le plafonnement de l’amortissement LMNP s’appliquerait-il ?
Selon la presse, la mesure s’appliquerait dès les revenus de 2027, sous réserve de son adoption dans la version présentée. La date d’entrée en vigueur comme les montants du plafond devront être confirmés par le texte définitivement voté. En attendant, mieux vaut présenter ce changement comme une hypothèse dans vos calculs de rentabilité.
Faut-il reporter ses travaux de rénovation en location meublée ?
Pas nécessairement. Le texte n’est pas définitif et chaque situation fiscale est différente. Le plus prudent consiste à faire chiffrer vos travaux avec un devis détaillé, puis à demander à votre expert-comptable de comparer la rentabilité selon les règles actuelles et selon le projet. Vous pourrez ensuite ajuster le périmètre ou le calendrier du chantier en connaissance de cause.
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